Dubai' de Gayrimenkul Satın Alım Süreci Nasıl İşliyor?

Son dönemde Global Pazarda yıldızı parlayan ve yatırımcılar tarafından ilgi gören Dubai Gayrimenkulleri hakkında en azından mutlaka bir reklam önümüze gelmiştir. Peki Dubai' de bir Gayrimenkul almak istedik. izleyeceğimiz yasal süreçler nelerdir, neler yapmamız gerekir ?

Dubai'de gayrimenkul alım süreci, yabancı yatırımcılar için oldukça şeffaf ve dijitalleşmiş bir sistem üzerine kuruludur. 2026 yılı itibarıyla piyasa koşulları ve yasal çerçeve çerçevesinde süreci şu adımlarla özetleyebilirim:

Yabancı bir yatırımcı olarak Dubai'nin her yerinden değil, "Freehold" (tam mülkiyet hakkı veren) bölgelerden alım yapabilirsiniz. Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah ve Dubai Hills i bu bölgelere örnek verebilirim. "Ready" (bitmiş) veya "Off-plan" (proje aşamasında) seçeneklerinden birine karar vermelisiniz. Türkiyeden farklı olarak Daire alan ölçüleri M2 değil Squarefit birim değeri ile hesaplanmakta ve katalog dan itibaren tüm evraklarda' da bu değer geçmektedir. Bir metrekare, 10,76391042 fit kareye eşittir. Bu nedenle, metrekareyi fit kareye dönüştürmek için sayınızı 10,76391042 (veya yaklaşık değer için 10,76) ile çarpmanız gerekir.

Güvenilir bir geliştirici seçtik, projeyi seçiyoruz ve dairemizi beğendik, burada escrow hesabı olan RERA onaylı projelerden olmasına dikkat etmeliyiz.

Birimi beğenince rezervasyon formu imzalıyorsun, genellikle küçük bir depozito veriyorsun.

Sonra Sales Purchase Agreement yani SPA sözleşmesini imzalıyorsun, bu sırada genellikle satış bedelinin %5 - %20'si oranı kadar ödeme yapıyoruz ve satın aldığımız daire için toplam bedelim %20 si kadar bir ödemeyi yapmış oluyoruz

Geliştirici bu sözleşmeyi Dubai Land Department’a yani DLD’ye götürüp Oqood sisteminde kayıt ettiriyor – bu provisional kayıt, senin sahipliğini koruyor.

Oqood kaydı için toplam satış bedelinin %4 ’ü DLD ücreti ödeniyor (genelde yarı yarıya bölünüyor), artı küçük admin ücretleri. Sana elektronik Oqood sertifikası maille geliyor.

Ödemelerini ödeme planına göre yapıyorsun, paralar escrow hesabında güvende kalıyor, geliştirici inşaat ilerledikçe çekebiliyor.

Proje tamamlanınca geliştirici title deed yani tapuyu çıkarıyor, senin adına DLD’de kesin kayıt yapılıyor.

Hazır yada İkinci el bir gayrimenkul alıyorsanız: Alıcı ve satıcı arasında Mutabakat Zaptı (MoU) veya "Contract F" imzalanır. İkinci el satışlarda, inşaatı yapan ana firmadan (Developer) mülkün borcu olmadığını gösteren "No Objection Certificate" (NOC) alınması zorunludur. Tapu Devri (DLD Kaydı): İşlemler Dubai Land Department (DLD) üzerinden yürütülür. Çoğu işlem artık dijital olarak veya yetkili "Trustee" ofislerinde sonuçlandırılır.

Dubai’de düzenli emlak vergisi veya gelir vergisi yoktur, ancak alım esnasında şu tek seferlik masraflar oluşur:

• DLD Harcı: Gayrimenkul bedelinin %4'ü (genellikle alıcı öder).

• Emlak Komisyonu: Genellikle satış bedelinin %2'si (+ KDV).

• Trustee/Admin Ücretleri: Yaklaşık 4.000 AED - 5.000 AED arası işlem ücretleri.

• NOC Ücreti: Geliştiriciye bağlı olarak 500 AED - 5.000 AED arası değişebilir.

  
  

Dubai'de gayrimenkul alımı size oturum izni kapısını açar:

• 2 Yıllık Vize: Minimum 750.000 AED değerinde yatırım.

• 10 Yıllık Golden Visa: Minimum 2.000.000 AED (yaklaşık 545.000 USD) değerinde yatırım. Bu vize için mülkün tamamlanmış olması şartı aranmaz (projeden alımlar da geçerlidir).

Escrow Hesabı: Projeden (off-plan) alım yaparken ödemelerin doğrudan geliştiriciye değil, DLD onaylı Escrow (emanet) hesabına yapıldığından emin olun.

Dijital Doğrulama: Tapu bilgilerini ve proje durumunu resmi "Dubai REST" uygulaması üzerinden anlık olarak kontrol edebilirsiniz.